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[CFO成绩单]雅居乐短债占比高 剔除预收后资产负债率超70%

类别:行业新闻   发布时间:2020-10-18 20:43  

  新浪财经房产|大眼楼管

  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  截止今年上半年的财务数据,雅居乐及CFO整体的财务成绩平均分为83.53分,表现中等。2019年5月,雅居乐前CFO张森提出辞职,公司副总裁潘智勇于张森辞任后接任CFO。潘智勇于2017年加入雅居乐,主要负责财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理等。在加入雅居乐之前,潘智勇曾于中国农业银行广东省分行担任多个职务,包括市场开发部、机构业务处及对公业务管理部总经理、行长助理及副行长。

  首先,从有息负债规模及结构来看,截至2020年6月末,雅居乐的有息负债规模为989.39亿元,较2019年同期增长5.74%,增速相对较为平稳。但负债结构相对不算合理,短债占比达到40.74%。截至6月末,公司的现金短债比为1.15倍,虽无短期偿债压力,但若考虑开发投资等需求,这一现金水平也不算充裕。

  而在杠杆率方面, wind数据显示,截至2020年6月末,雅居乐的资产负债率为76.26%,而剔除预收款后的资产负债率为72.79%,触及监管给出的不超70%的红线。此外,雅居乐还有136.33亿元的永续债,调整永续债后的资产负债率为80.78%,较76.26%上升了4个多百分点。截至6月末,公司的净负债率为73%。

  从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  2020年上半年,雅居乐对合营联营的投资为156.43亿元,占比总资产仅5.18%。而当期公司的少数股东损益为6.62亿元,占净利润的10.44%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为8.73%,与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年,公司的少数股东权益为100.11亿元,占总权益的13.97%。

  在债务对于利润表的影响方面,上半年,雅居乐的平均融资成本为6.78%,较2019年的7%多有一定的下降,但在行业头部房企来看,这一水平并不占优势。上半年公司的财务费用率为10.78%,而利息资本化率为72.63%。wind数据显示,截至6月末,公司的ROE为11.09%,较2019年同期略有下降。

  最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,2020年上半年,雅居乐的拿地均价约3718元/平方米,占当期销售均价的27.32%,有一定的地价优势。截至期末,公司拥有土储建面5303万平方米,约是2019年销售面积的6倍,土储相对充足。Wind数据显示,截至2020年6月末,公司的ROIC为2.24%,中等水平。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查,则剔除该指标并对余下指标做权重调整。

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