搜索

您当前位置:主页 > 新闻动态 > 公司新闻 >

新闻动态
给沪上房产经纪人兄弟们的一封信

类别:公司新闻   发布时间:2020-06-12 21:29  

房子,上海的房子,上海优质地段的房子,上海优质地段优质小区的房子从来都是精英人士置业的首选。下面我们就来聊聊今年上海楼市那点事儿。

1,疫情之下,大环境不好,经济不景气,央妈为抗疫放水扶持小微企业,从而使得小微企业抵押贷款利率与房屋按揭贷款利率倒挂。房屋按揭贷款利率基本是年化5.35%,而小微企业抵押贷款利率为一年期的3.85%,5年期以上的4.35-4.8%。倒挂一年相差0.5-1.5%。时间放大到20年就差很多了。

2,经济不好的大背景下,大众不敢轻易投资生产,几个大的蓄水池--股市,债市,楼市;股市风险太高不敢炒,债市现在也不景气,所以大家都把钱用于买房来抵御通胀。从过完年到现在几乎每个区房产交易中心的人都爆满,各种排队(目前还没有2015年底及2016年的人多)。因为交易量活跃截止到目前今年上海的房价大概涨幅在5%左右。买涨的心理下,更多人参与到了置换跟买二套改善房当中来了。

3,买卖二套房的首付需要7成(非普通住宅),只能贷3成的按揭贷款,而小微企业抵押贷款可以贷6-7成。可以加大杠杆。

卖家的房屋里面有银行或民间抵押贷款且成数较高,买家不愿付首付给卖家去结清房屋内贷款或付了首付也不够,这时需要一个有风险控制的人来把控风险及垫资;

一类是个人出资方,手续更加灵活方便,全部按天计算,每天千分之一即月3%,在法律规定的范围内。

今年的买房客当中不乏想利用金融杠杆买房的,比方说 牛小亨 是外地人在外地有按揭贷款记录,虽然贷款已经结清但是仍然上海买房需要付7成贷3成,但他手上只有5成的房款,如果一定要买下来这套房,可以这样操作。先确定好自己满足小微企业抵押贷款的条件(如征信是否良好,公司是否正常经营,经营流水是否足够覆盖等),找一个愿意垫资付尾款的金主,帮他付清尾款。审税过户7天后交税拿新产证。再拿新产证去银行贷款(受到深圳事件的发酵,现在能接受新产证的银行已经不多,但还有,准入门槛提高了一些),贷款审批到放款预计15天左右,贷款6-7成,足以还给过桥垫资的金主。整个过程预计再20天左右(有些流程还能加急)。虽然买房客户承担一些垫资的成本(成本费用同上),但是可以做低房屋交易价格从而税费减少。另外缩短了整个交易过户的时间,减少了买房过程当中潜在的未知风险(如房子被查封等)。

3,第2条里面会存在买房的人不一定有贷款通道,也不一定懂贷款的政策,那就需要专业的融资顾问帮他出方案,做贷前规划,保证后期能顺利的从银行获得贷款。这类贷款的期限有10年授信一年一还的,有20年等额本息还款的。可以根据诉求选择。

可能性1:客户上海人,名下已有一套无贷款的房产,拿现有房产做小微企业抵押贷款,贷款下来加手上现金去购置二套房。

可能性2:客户上海人,名下已有一套有银行贷款的房产,房产余值充足(600万的房产里面有100万贷款),可以拿这套房产做一个二次抵押贷款,贷款下来加手上现金去购置二套房。

可能性3:客户上海人名下已有一套银行贷款的房产,房产没有余值(600万的房产里面有400万贷款)。

可能性4:客户上海人,名下有按揭贷款记录,虽然已经结清房子也卖掉了,但还是需要首付7成。

可能性5:客户外地人,名下有按揭贷款记录,不管有没有结清,在上海买房贷款也是首付7成贷3成。

上述1,2,自然不用多说,垫资基本上不需要了,需要的可能是抵押贷款规划咨询服务。而上述3,4,5基本上需要抵押贷款规划咨询服务,也需要过桥机构的资金支持才能完成。

二,因为垫资了,万一贷款下不来怎么办?关于这一点,在垫资之前是需要先做贷前规划,基本满足贷款政策后过银行征信/大数据先预审。只有预审通过的客户,才会操作垫资。垫资方比你更担心后期贷款下不来的情况发生。在操作前,双方都是要先协商好后期的贷款方案,再按照计划操作。

针对老产证的可选择性很多,先不展开叙述。接下去讲讲现目前能正常操作新产证的3款贷款产品

抵押率:评估价1000万以上不需要备房7成,中环内6成不需备房,中外环间贷款5成不需要备房,有备房最高7成。外环外没备房不做,有备房做6成。

资料:借款人、抵押人及配偶(若有)身份证、户口本、婚姻证明、房产证,备用房(如有)营业执照、公司章程、公章,法人章,近半年公司及个人主要银行流水,用途合同(审批前提供)

评价:此款产品是目前最多人选择的方案,各种像极了按揭贷款。区域也没限制,可以一次性20年慢慢还,非常适合上班族。且可做带持股,不需要转公司,省心省事。第二年开始利率也比二套贷款利率低10%左右。

资料:借款人、抵押人及配偶(若有)身份证,户口本,婚姻证明,房产证,备用房(如有)

评价:这款产品是非常稳定效率很高的一款,全上海无死角都可以操作,不矫情。不过缺点也有一些,比方说抵押率一般不会很高,要求名下必须有公司。利率相对A方案较高一些,期限虽然是20年分摊,但是第10年末就要全部结清。

资料:借款人、抵押人及配偶(若有)身份证,户口本,婚姻证明,房产证,备用房(如有)

流程:线上申请,线下提交材料,上门拍照(房子/公司),批复,签合同,抵押,他证放款

评价:相比较AB方案都是长期限等额本息还款的,C方案是个10年授信,每年要归一次本的,客户选择相对较少,适合正常企业主,有现金流的客户。

4、5月份已经通过这种合作方式服务了11位购房客户提前拿到心仪房子,也让三名房产经纪人拿了门店销冠,而小亨也通过输送优质银行助贷方案,拿到了可观的佣金。接下来小亨想要把这些成功经验和实操能力分享给更多需要他的房产经纪人手上,让成交更简单,让服务更有价!期待你的加入…